Immobilier neuf vs ancien en Belgique : le comparatif qui change votre rentabilité

Immobilier neuf vs ancien en Belgique : le comparatif qui change votre rentabilité

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien dépend avant tout de vos objectifs, de votre budget et de votre profil d’investisseur.

Le neuf séduit par son confort et la sécurité qu’il offre. L’ancien, quant à lui, attire ceux qui recherchent un rendement supérieur grâce à la rénovation et à la valorisation du bien.

En Belgique, la différence entre les deux options se joue principalement sur la fiscalité, la performance énergétique et la gestion à long terme.

CYGO accompagne les investisseurs à chaque étape, du financement à la gestion locative, pour transformer ces différences en véritables leviers de rentabilité.

Pourquoi investir dans un bien neuf en Belgique ?

Stabilité, sécurité et performance énergétique

Investir dans un bien neuf, c’est choisir la stabilité et la simplicité.

Les logements récents, conformes aux normes PEB les plus strictes, offrent une excellente performance énergétique et bénéficient de garanties légales protectrices :

• Garantie décennale : couvre la structure du bâtiment pendant dix ans.
• Garantie de bon fonctionnement : protège les équipements techniques durant deux ans.
• Garantie de parfait achèvement : impose au constructeur de corriger les défauts signalés la première année.

En 2024, le prix moyen du neuf atteint 3 207 €/m², en hausse de 3,4 % sur un an. C’est la preuve que le marché belge valorise la qualité et l’efficacité énergétique.

Un coût d’entrée plus élevé, mais une visibilité financière claire

Le principal inconvénient du neuf reste son prix d’acquisition.

Contrairement à l’ancien, il est soumis à la TVA de 21 %, qui remplace les droits d’enregistrement.

Cependant, la TVA réduite à 6 % pour les projets de démolition-reconstruction, prolongée jusqu’en 2025, permet d’alléger ce surcoût.

Sur un bien de 300 000 €, l’économie peut atteindre jusqu’à 45 000 €, rendant certains projets neufs particulièrement compétitifs.

Le bien ne requiert pas de gros travaux, les charges demeurent faibles et le risque de vacance locative reste limité.

Conseil CYGO : privilégiez le neuf si vous souhaitez sécuriser vos revenus locatifs et limiter la gestion quotidienne.

Pourquoi l’immobilier ancien reste un levier de rentabilité puissant ?

Flexibilité, potentiel et valorisation à long terme

L’immobilier ancien attire ceux qui recherchent une plus grande marge de manœuvre. 

Le prix d’achat est souvent 20 à 30 % inférieur à celui du neuf. Cet écart permet d’investir dans un bien plus grand ou de dégager un budget pour la rénovation.

Chaque amélioration énergétique ou esthétique peut augmenter le loyer et la valeur de revente, tout en permettant de personnaliser son projet selon son style et sa stratégie.

Selon Statbel (2024) :

• Prix médian d’un appartement : 243 000 €
• Maison mitoyenne : 260 000 €
• Maison quatre façades : 370 000 €

Sur un an, les prix de l’ancien ont progressé de 3,22 %, contre 5,2 % pour le neuf.

Exemple concret : investissement neuf vs ancien à Bruxelles

Prenons le cas d’un investisseur disposant d’un budget de 340 000 €.

À Bruxelles, ce montant permet :

• soit d’acquérir un appartement neuf à Etterbeek (PEB A), prêt à louer;
• soit d’acheter un bien ancien à Schaerbeek autour de 280 000 €, avec environ 40 000 € de travaux.

Dans le premier cas, la rentabilité nette tourne autour de 3,5 %.

Dans le second, elle peut atteindre 4,8 % après rénovation, à condition de bien maîtriser les coûts et les délais.

Ces chiffres montrent qu’une rénovation bien gérée peut compenser le risque initial.

Ce constat s’applique aussi à Liège, Namur ou Anvers, où le rapport entre prix, rendement et effort de gestion reste similaire.

CYGO accompagne les investisseurs sur le terrain, de l’analyse du marché à la sélection du bien, pour sécuriser chaque étape du projet.

Les frais et points de vigilance dans l’immobilier ancien

Acheter dans l’ancien implique des frais supplémentaires à anticiper dès le départ :

• Droits d’enregistrement : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 12 % en Flandre.
• Frais de notaire : entre 6 et 15 % du prix d’achat.
• Coûts de rénovation énergétique et mise aux normes.

Avant toute acquisition, il est essentiel de réaliser un audit technique complet du bien : toiture, chauffage, menuiseries, isolation.

Un examen du certificat PEB et des charges de copropriété aide également à éviter les mauvaises surprises.

Rentabilité : sécurité ou performance ?

En moyenne :

• Un bien neuf offre une rentabilité brute de 3 à 4 %.
• Un bien ancien, une fois rénové, peut atteindre 4 à 6 %.

Le premier séduit par sa stabilité et son entretien limité.

Le second attire par son effet de levier et sa marge de progression.

De plus en plus d’investisseurs optent pour une approche hybride : combiner un bien neuf pour sécuriser leurs revenus, et un bien ancien pour booster la rentabilité globale.

Le marché immobilier belge en 2024 : un équilibre à redéfinir

Les prix du neuf continuent de croître (+5,2 % sur un an), tandis que ceux de l’ancien progressent plus lentement (+3,22 %).

Parallèlement, la construction neuve ralentit : les permis de bâtir ont reculé de 13,9 % sur les neuf premiers mois de 2024.

Cette rareté renforce la valeur des projets neufs, mais aussi l’intérêt pour les biens anciens à rénover.

La demande locative reste forte, notamment à Bruxelles, où les loyers ont augmenté de 2,8 % au premier semestre.

Chez CYGO, nous constatons une tendance claire : les investisseurs privilégient désormais les biens à haute performance énergétique, qu’ils soient neufs ou rénovés, pour sécuriser leur rendement sur le long terme.

Pourquoi se faire accompagner avant d’investir ?

Investir dans l’immobilier ne se résume pas à comparer des chiffres.

C’est une décision patrimoniale complexe, qui demande une analyse complète du marché, du financement et de la fiscalité.

Comparer le neuf et l’ancien, anticiper les frais, calculer le rendement net et évaluer la revente : chaque paramètre influe sur le résultat final.

CYGO vous accompagne dans toutes ces étapes : analyse de votre situation, étude de financement, estimation de rendement et suivi du projet jusqu’à la gestion locative.

Conclusion : trouver le bon équilibre avec CYGO

En Belgique, le choix entre immobilier neuf et ancien n’oppose pas sécurité et rentabilité : il s’agit de trouver le bon équilibre entre les deux.

Le neuf rassure, l’ancien valorise, et ensemble, ils forment une stratégie immobilière complète et performante.

CYGO simplifie ce parcours pour vous : nos experts combinent analyse financière, conseils immobiliers et accompagnement sur le terrain pour maximiser la rentabilité de chaque projet.

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