Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ? Guide simple pour investisseurs débutants.

Guide simple pour les investisseurs débutants en Belgique

Vous souhaitez acheter votre premier bien à mettre en location, mais vous vous demandez s’il sera vraiment rentable ?

C’est une question légitime : l’immobilier séduit beaucoup, mais sans méthode, un projet peut vite devenir compliqué.

La bonne nouvelle : il existe des calculs simples et accessibles pour évaluer la rentabilité locative et vérifier si votre investissement immobilier a du potentiel.

‍

Comprendre la rentabilité locative

La rentabilité locative mesure le rapport entre vos revenus locatifs et le coût de votre investissement.

Il n’existe pas un seul calcul, mais trois niveaux complémentaires :

1. Le rendement locatif brut

Formule :

(loyers annuels ÷ prix d’achat) × 100



Exemple :

• Prix d’achat : 200 000 €
• Loyer mensuel : 800 € → 9 600 € par an
• Rendement brut : 4,8 %

C’est un indicateur rapide mais très théorique, car il ne prend pas en compte les frais réels.

2. Le rendement locatif net

On affine le calcul en retirant les charges :

• Impôts locaux
• Assurance
• Frais de gestion ou de syndic
• Entretien courant

Exemple :

• Loyers annuels : 9 600 €
• Charges : 1 500 €
• Rendement net : 4,05 %

Ce pourcentage reflète mieux la rentabilité effective du bien.

3. Le rendement net-net

Dernière étape : intégrer la fiscalité sur les revenus locatifs. En Belgique, elle peut réduire sensiblement vos gains.

Exemple :

• Rendement net : 4,05 %
• Impôts : 700 €
• Rendement net-net : 3,7 %

C’est cet indicateur qui traduit le revenu réel que vous percevrez après toutes les charges et impôts.

‍

Comment interpréter vos résultats ?

• Dans une grande ville comme Bruxelles : un rendement de 3 % peut déjà être intéressant, car la demande locative est forte et la plus-value quasi garantie à long terme.
• Dans des zones moins dynamiques : vous pouvez viser 5 à 6 %, mais attention aux risques (vacance locative, revente plus difficile, baisse de valeur).
• Pour un immeuble de rapport : en regroupant plusieurs logements, vous bénéficiez d’économies d’échelle (assurance, entretien, précompte), ce qui augmente souvent le rendement.

‍

Conseils pour améliorer la rentabilité locative

• Choisir un bon emplacement : proximité des transports, des commerces, des écoles ou des pôles d’emploi.
• Valoriser le logement : rénovation, isolation, cuisine moderne, salle de bain récente pour attirer de meilleurs locataires.
• Soigner la gestion locative : sélectionner avec rigueur vos locataires, assurer un suivi régulier, anticiper les réparations.
• Prévoir les imprévus : vacance locative, travaux urgents, variation des taux d’intérêt.

‍

Conclusion

Calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier en Belgique passe par trois étapes :

1. Le rendement brut pour une vision rapide
2. Le rendement net pour une vision réaliste
3. Le rendement net-net pour connaître vos revenus après impôts

Un bon investissement ne se limite pas aux chiffres. La localisation, la qualité du bien et une gestion rigoureuse sont les clés d’une stratégie immobilière durable et rentable.

Vous envisagez d’investir ? Contactez notre équipe pour une simulation de rentabilité personnalisée et concrétisez votre projet immobilier en toute sérénité.

‍