Fin de la déduction ordinaire d'intérêts : ce que ça change vraiment pour vous en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, une mesure fiscale est entrée en vigueur. Elle n'a pas fait grand bruit dans les médias, mais elle touche environ 500 000 contribuables belges et va coûter concrètement plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros par an à la plupart des propriétaires bailleurs.

La déduction ordinaire des intérêts hypothécaires sur les biens autres que la résidence principale, c'est terminé.

Pas de période de transition. Pas de droits acquis pour les crédits en cours. Une suppression sèche, inscrite dans l'accord du gouvernement Arizona (De Wever), via modification de l'article 14, §1 du Code des Impôts sur les Revenus 1992.

Voilà ce que ça change, et ce que vous pouvez faire.

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C'était quoi, cette déduction ?

Si vous possédiez un bien immobilier autre que votre habitation principale, vous pouviez jusqu'ici déduire les intérêts de votre crédit hypothécaire de vos revenus immobiliers imposables.

Concrètement : votre revenu cadastral indexé (multiplié par 1,40 pour un bien loué à un particulier) formait votre base imposable. Vous retiriez de cette base le montant des intérêts payés dans l'année. Si vos intérêts dépassaient ce revenu cadastral, vous arriviez à zéro. Vous ne payiez rien sur ce bien.

Pour beaucoup d'investisseurs avec un crédit récent, cette déduction ramenait l'imposition à presque rien. Elle s'appliquait au taux marginal, soit 45% ou 50% selon votre tranche de revenus. C'était un avantage fiscal réel.

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Ce qui change dès l'exercice d'imposition 2026

La règle est simple : les intérêts de votre crédit hypothécaire sur un bien autre que votre résidence principale ne sont plus déductibles.

Peu importe que vous ayez contracté ce crédit en 2010, en 2018 ou en 2024. Aucune clause de droit acquis. La mesure s'applique à tous les crédits en cours, sans exception.

Votre revenu imposable sur ce bien devient donc le revenu cadastral indexé × 1,40, et c'est tout. Quelles que soient vos charges réelles. Quels que soient les intérêts que vous continuez à payer à votre banque.

Pour les biens loués à une société, la base imposable reste le loyer réel moins un forfait de 40% pour frais. Mais là aussi, plus aucune déduction d'intérêts possible.

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Qui est touché ? Qui ne l'est pas ?

Vous êtes impacté si vous possédez :

• Un bien loué à des particuliers
• Une résidence secondaire, même non louée
• Un bien loué à une société ou à usage professionnel
• Un immeuble de rapport

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Vous n'êtes pas impacté si :

• Le bien concerné est votre habitation propre et unique
• Vous détenez vos biens via une société (SRL, SA) : les intérêts restent intégralement déductibles à l'impôt des sociétés

Ce dernier point est important, on y revient.

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Les chiffres : combien ça coûte vraiment ?

Trois exemples concrets, tirés des analyses de Forum for the Future et du cabinet HLB Insights.

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Exemple 1 : appartement loué à un particulier

Un investisseur possède un appartement avec un revenu cadastral indexé et majoré de 5 000 €. Il rembourse 8 000 € d'intérêts par an.

Avant la réforme, son revenu imposable était 0 € (les intérêts dépassaient la base).Après la réforme, son revenu imposable est 5 000 €, peu importe ce qu'il paie à sa banque.

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Exemple 2 : immeuble loué à une société

Un propriétaire perçoit 24 000 € de loyers annuels. Il paie 10 000 € d'intérêts et 4 000 € d'autres charges déductibles.

Avant la réforme, revenu imposable : 10 000 €.Après la réforme, revenu imposable : 20 000 €. Soit +100% d'imposition sur ce bien.

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Exemple 3 : profil salarié classique

Un salarié avec un brut de 45 000 €, un immeuble à appartements, un revenu cadastral de 2 000 € et 5 000 € d'intérêts annuels.

Économie fiscale perdue : environ 1 861 €. Impôt supplémentaire dû : environ 651 €. Différence de rendement annuel : 2 512 € (source : HLB Insights).

Pour ce profil, ça représente plusieurs mois de cashflow locatif qui disparaissent.

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Les stratégies pour s'adapter

Cette réforme n'empêche pas d'investir en immobilier en Belgique. Mais elle oblige à revoir la structure et la rentabilité réelle de chaque bien.

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1. Passer par une société immobilière (SRL ou SA)

C'est la stratégie la plus efficace pour les patrimoines importants. Dans le cadre de l'impôt des sociétés, les intérêts restent intégralement déductibles. Le taux d'imposition est de 25%, ou 20% sur la première tranche de 100 000 € de bénéfice pour les PME. En comparaison, vous payez 45 à 50% en nom propre.

L'écart est énorme. Pour un investisseur au taux marginal de 50%, le même euro de revenu imposable coûte 2,5 fois plus en nom propre qu'en société.

Il y a des contraintes : frais de constitution, coûts de gestion, et une double imposition au moment de sortir les dividendes. La société n'est pas la bonne réponse dans tous les cas. Mais pour ceux qui construisent un patrimoine sur le long terme avec plusieurs biens, c'est souvent la restructuration qui s'impose.

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2. Réduire le levier financier

Moins d'intérêts à payer, moins d'impact. Si vous avez la capacité d'augmenter votre apport ou de rembourser une partie du capital en avance, ça vaut la peine de faire le calcul.

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3. Améliorer la rentabilité par la rénovation

Un bien rénové avec un bon score PEB se loue plus cher. Les travaux ouvrent droit à des primes régionales. C'est une façon d'augmenter vos revenus pour absorber le choc fiscal, tout en valorisant le bien.

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4. S'orienter vers des niches à plus fort rendement

Colocation, kots étudiants, coliving : les rendements bruts se situent entre 5 et 8%, contre 3 à 4% pour un appartement classique. Avec une marge plus large, la perte de la déduction pèse moins sur le rendement net.

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5. Arbitrer les biens non rentables

Certains investissements étaient viables grâce à la déduction. Sans elle, ils deviennent déficitaires. Mieux vaut vendre dans de bonnes conditions maintenant que de continuer à payer un crédit sur un bien qui détruit de la valeur après impôts.

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Ce que ça va changer sur le marché locatif belge

Deux effets sont probables.

Les loyers vont augmenter. Les propriétaires vont chercher à compenser la perte fiscale. Dans les zones où la demande dépasse déjà l'offre, comme à Bruxelles, ce rééquilibrage va se faire rapidement.

Certains investisseurs vont sortir du marché. Ceux qui étaient positionnés sur des biens peu rentables, fortement endettés, avec une logique purement défiscalisante vont arbitrer. Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les investisseurs bien positionnés : moins de concurrence à l'achat, et un marché qui récompense mieux ceux qui font les choses sérieusement.

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Notre lecture

Cette réforme ne condamne pas l'investissement immobilier en Belgique. Elle condamne l'investissement mal structuré.

Pendant des années, la déduction d'intérêts a permis à beaucoup d'investisseurs de s'endetter lourdement sans calculer leur rentabilité réelle après impôts. C'était une béquille fiscale. Sa suppression est brutale, sans transition, sans égard pour les crédits en cours. C'est difficile à avaler pour ceux qui ont construit leur plan de financement dessus.

Mais le fond du message est juste : un bon investissement doit tenir la route même quand les règles changent. Si votre modèle ne repose que sur un avantage fiscal, vous n'avez pas construit un patrimoine, vous avez parié sur une niche législative.

Ceux qui ont investi dans des biens bien situés, bien loués, bien gérés, avec des rendements réels, absorbent ce choc. Les autres ont des décisions à prendre.

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