Beaucoup d'investisseurs ont hésité à agir ces deux dernières années. La hausse des taux, l'incertitude fiscale, le ralentissement des transactions... il y avait matière à attendre. En 2025, ceux qui ont attendu ont regardé les autres acheter. Le marché a enregistré 230 826 ventes de logements, soit +14,2% par rapport à 2024. C'est historique. En 2026, la question n'est plus "est-ce que le marché repart ?". Il est reparti. La vraie question, c'est : est-ce que vous êtes bien positionné pour en profiter ? Voici les chiffres.
2025 : une année record, portée par trois moteurs
Trois facteurs expliquent ce rebond.
La réforme des droits d'enregistrement en Wallonie. En janvier 2025, le taux est passé de 12,5% à 3% pour l'habitation propre et unique. Résultat immédiat : une hausse des ventes de +16,7% en Wallonie, qui devient la locomotive du marché national. Le Brabant wallon explose à +28,1%. La province du Luxembourg à +20,3%.
La stabilisation des taux hypothécaires. Après le pic de 2023 à plus de 4%, les taux se sont stabilisés autour de 3,2 à 3,4% pour un crédit sur 25 ans en début d'année 2026. Les acheteurs qui attendaient une accalmie ont repris confiance.
Le volume de crédits. En 2025, Febelfin (la fédération bancaire belge) a enregistré 214 000 crédits hypothécaires octroyés (+15% vs 2024), pour un montant total de 40 milliards d'euros (+29%). Ce sont des niveaux qu'on n'avait pas vus depuis des années.
T1 2026 : le marché ralentit. Ou pas vraiment.
Les chiffres du premier trimestre 2026 montrent une hausse plus modeste : +3,4% de ventes par rapport au T1 2025. Certains y voient un signe d'essoufflement. Ce serait mal lire les données.
Le T1 2025 était déjà exceptionnel, dopé par l'entrée en vigueur de la réforme wallonne. Se comparer à cette base, c'est partir avec un handicap mécanique. Malgré ça, les ventes progressent encore.
Febelfin qualifie le T1 2026 de "parmi les 4 meilleurs trimestres sur 10 ans". Les appartements affichent +7,8% de ventes. Bruxelles progresse de +6,1%. En comparaison avec le T4 2025, le T1 2026 est en hausse de +3,3% au niveau national. Ce n'est pas un marché qui s'essouffle. C'est un marché qui se normalise après un pic.
Les prix : où en est-on vraiment ?
Au T1 2026, voici les prix moyens nationaux :
Maisons : 359 965 € (+2,8% vs 2025)Appartements : 288 250 € (+2,2% vs 2025)
Les prix augmentent, mais à un rythme raisonnable. Ce n'est pas une flambée. C'est une hausse régulière et soutenue, cohérente avec un marché en reprise saine.
Par région, les écarts sont importants
Maisons :
- Bruxelles : 607 219 € (+4,4%)
- Flandre : 395 829 € (+2,9%)
- Wallonie : 272 727 € (+1,6%)
Appartements :
- Bruxelles : 302 737 € (+2,0%)
- Flandre : 300 613 € (+1,8%)
- Wallonie : 219 475 € (+3,5%)
La Wallonie affiche les prix les plus accessibles, avec une hausse des appartements plus marquée que les deux autres régions. Bruxelles reste la région la plus chère, mais aussi celle qui progresse le plus vite sur les maisons.
Bruxelles : les écarts entre communes sont massifs
Pour une maison à Bruxelles, les prix varient du simple au double selon la commune :
- Woluwe-Saint-Pierre : 761 398 €
- Ixelles : 721 855 €
- Uccle : 720 457 €
- Auderghem : 545 189 €
- Schaerbeek : 526 617 €
- Anderlecht : 394 463 €
- Molenbeek : 376 298 €
Pour un investisseur, ces écarts représentent des opportunités. Un appartement à Anderlecht ou à Molenbeek offre une entrée à des prix nettement inférieurs à la moyenne bruxelloise, dans des communes en transformation.
Un mot sur la Wallonie
La hausse des prix wallons en 2025 a été forte : +14,1% sur les maisons fermées ou semi-fermées, +15,5% sur les maisons détachées. Mais il faut nuancer.
Une partie de cette hausse s'explique par un effet de composition : les acheteurs qui attendaient la réforme fiscale se sont positionnés en priorité sur des biens plus haut de gamme. La moyenne a donc été tirée vers le haut mécaniquement, sans que tous les biens comparables aient réellement augmenté de 13 à 15%.
Ça ne veut pas dire qu'il n'y a pas eu de hausse réelle. Il y en a eu une. Mais il faut éviter de croire que chaque bien en Wallonie vaut 15% de plus qu'il y a un an.
Les taux hypothécaires : une légère remontée à surveiller
Après la baisse amorcée fin 2023, les taux ont suivi une trajectoire plutôt favorable en 2024 et début 2025. En janvier 2026, un bon dossier pouvait emprunter sur 25 ans autour de 3,2 à 3,4%.
Depuis, la tendance est à une légère remontée. En mai-juin 2026, les taux sur 20 ans pour un profil premium se situent autour de 3,82%, et sur 25 ans autour de 3,90%. L'OLO 10 ans (taux de référence des emprunts d'État belges) est remonté à environ 3,59%.
Ce n'est pas un retournement majeur. Mais c'est un signal que la période de taux bas n'est peut-être pas une situation durable.
Plus de 80% des crédits signés au T1 2026 sont à taux fixe ou semi-fixe sur plus de 10 ans. Les emprunteurs ont tiré les leçons de 2022-2023 et ne jouent plus avec le risque de taux variable.
Le vrai problème : il ne se construit plus assez
C'est le chiffre qui devrait retenir l'attention de tout investisseur : en 2025, seulement 42 278 permis de construire ont été délivrés en Belgique. C'est le niveau le plus bas depuis 2002. En baisse de 9% par rapport à 2024, et de 35% par rapport à 2021.
Dans le même temps, selon Embuild (la fédération de la construction), la Belgique a besoin de 900 000 logements supplémentaires d'ici 2050, dont 600 000 en Flandre, 280 000 en Wallonie et 6 000 à Bruxelles.
La demande augmente. L'offre neuve s'effondre. C'est le moteur structurel le plus solide pour soutenir les prix sur le long terme.
Ce que les crédits T1 2026 révèlent sur les stratégies des investisseurs
Les volumes de crédits octroyés au T1 2026 sont en baisse par rapport au T1 2025. Environ 47 500 crédits pour un peu plus de 9 milliards d'euros, soit -9,5% et -6,5% en montant.
Mais encore une fois, la comparaison avec 2025 est biaisée. 2025 était une année record, et Febelfin replace ce T1 2026 parmi les meilleurs trimestres de la décennie.
Il y a surtout deux signaux positifs à retenir dans ces chiffres.
Les crédits combinant achat et rénovation sont en hausse de +18,8%. Les crédits construction progressent de +8,5%. Ça veut dire que les investisseurs ne se contentent plus d'acheter pour louer tel quel. Ils achètent pour améliorer, pour valoriser, pour optimiser le PEB. C'est une stratégie plus mature, qui répond aussi aux nouvelles contraintes fiscales et réglementaires.
Notre lecture
Le marché immobilier belge est en bonne santé. Pas euphorique, pas surestimé. Structurellement solide.
Les prix augmentent à un rythme raisonnable. Les transactions restent élevées. Les taux sont encore accessibles. Et derrière tout ça, il y a une pénurie de logements qui ne va pas se résorber en quelques années.
Pour un investisseur, le contexte de 2026 n'est pas "il faut attendre que ça baisse". Les biens bien situés, bien rénovés, avec un bon rendement locatif ne vont pas devenir moins chers. La fenêtre de taux encore corrects n'est pas garantie.
Ce qui a changé, c'est la façon dont il faut investir. L'époque où on achetait n'importe quoi en comptant sur la fiscalité et la hausse naturelle des prix pour s'en sortir, c'est terminé. Aujourd'hui, il faut choisir le bon bien, dans le bon secteur, avec le bon montage. La marge pour se rater s'est réduite.
C'est précisément là que se fait la différence entre un investissement qui performe et un investissement qui déçoit.
Vous voulez comprendre ce que ces tendances signifient concrètement pour votre projet d'investissement ?
Chez CYGO, on suit ces données en temps réel et on vous aide à identifier les opportunités qui correspondent à votre profil et à vos objectifs. Prenez rendez-vous pour en parler.
Un projet immo ? Parlez-en avec des experts
Contactez-nous dès aujourd'hui et assurez le succès de vos opérations immobilières.
Prendre rendez-vous.svg)
.svg)
.svg){kind=icon}
