Droits d'enregistrement à 3 % en Flandre en 2027

Le gouvernement flamand veut faire remonter les droits d'enregistrement sur l'habitation propre et unique de 2 % à 3 % à partir de 2027. La mesure figure dans le budget présenté le 30 septembre 2026. Sur un bien de 400 000 €, c'est 4 000 € de plus.

Pour un investisseur, la hausse ne change rien : un bien locatif reste taxé à 12 %. Le vrai sujet est ailleurs, et il concerne ceux qui possèdent déjà un bien loué.

À retenir

• Le taux réduit flamand sur l'habitation propre passerait de 2 % à 3 % en 2027, selon l'accord budgétaire du 30 septembre 2026. La mesure doit encore être votée.
• C'est la date du compromis qui devrait déterminer le taux, ce qui laisse jusqu'au 31 décembre 2026 pour signer à 2 %, sous réserve du texte final.
• Un bien locatif reste taxé à 12 %. Et un investisseur qui possède déjà un logement en pleine propriété est en principe exclu du taux réduit, même pour sa propre maison.

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Ce que le gouvernement flamand a annoncé

Le relèvement à 3 % est inscrit dans le budget flamand présenté par le ministre-président Matthias Diependaele fin septembre 2026, selon VRT NWS et La Libre. C'est un retour en arrière : le taux avait été abaissé de 3 % à 2 % au 1er janvier 2025, l'une des promesses phares de l'accord de gouvernement.

Sur une maison moyenne en Flandre, estimée à 392 209 € par VRT NWS, l'achat coûterait environ 3 900 € de plus. Geert Goeyvaerts, chercheur à la KU Leuven spécialisé dans la fiscalité du logement, parle d'une intervention regrettable, après huit ans de baisses successives de 10 % à 2 %.

Attention : à ce stade, il s'agit d'une mesure budgétaire annoncée. Le taux de 3 % ne s'appliquera qu'une fois le décret voté par le Parlement flamand et publié au Moniteur belge.

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Compromis ou acte : quelle date fixe le taux ?

C'est la date du compromis de vente qui devrait compter, selon les premières indications relayées par VRT NWS. La date exacte d'entrée en vigueur n'est pas encore fixée dans un texte. Les notaires rappellent que la différence est majeure : entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique, il s'écoule en général jusqu'à quatre mois.

Ce n'est pas une hypothèse farfelue. Lors du durcissement des conditions du taux de 2 % au 1er janvier 2026, le législateur flamand avait déjà retenu la date du compromis : les ventes signées avant cette date restaient sous les anciennes règles, selon l'analyse du cabinet Andersen.

Concrètement, si cette logique est confirmée, un compromis signé le 15 décembre 2026 resterait à 2 %, même si l'acte passe en mars 2027. Un compromis signé le 5 janvier 2027 passerait à 3 %.

Astuce CYGO : si vous signez en fin d'année, insérez une condition suspensive d'octroi de crédit réaliste dans le compromis, mais ne reportez pas la signature elle-même à janvier. C'est elle qui risque de compter.

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Qui peut encore bénéficier du taux réduit ?

Le taux réduit ne vise que l'achat de votre seule et unique habitation. Depuis le 1er janvier 2026, les conditions ont été durcies. Il faut acheter le bien en entier et en pleine propriété, en tant que personne physique. Il faut s'y domicilier dans les trois ans suivant l'acte, puis y rester domicilié au moins un an sans interruption.

La condition qui piège le plus d'investisseurs est la suivante : à la date de l'acte, vous ne pouvez en principe être plein propriétaire d'aucun autre logement ni terrain à bâtir, en Belgique ou à l'étranger. Une exception existe si vous revendez l'autre bien dans le délai légal et qu'il existe un lien entre les deux opérations.

Un investisseur qui détient un appartement en location à Bruxelles et achète sa propre maison à Dilbeek ou à Zaventem paie donc 12 %, pas 2 % ni 3 %. Sur 400 000 €, l'écart est de 40 000 €. C'est un point à intégrer avant même de chercher un bien, pas au moment de l'acte.

Attention : les modalités de l'exception (délai de revente, lien entre les deux achats) sont techniques. Faites valider votre situation par votre notaire avant de signer quoi que ce soit.

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Combien coûte la hausse, et comment la Flandre se compare aux autres régions

La hausse représente 1 % du prix d'achat pour un acquéreur qui remplit les conditions. Même à 3 %, la Flandre reste la région la moins chère pour acheter sa propre habitation, à égalité avec la Wallonie, qui applique 3 % depuis le 1er janvier 2025 sur l'habitation propre et unique.

À Bruxelles, le taux reste de 12,5 %, avec un abattement de 200 000 € pour un bien de 600 000 € maximum. La nouvelle majorité bruxelloise prévoit de relever ce plafond à 800 000 € en 2029.

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Pour un investisseur, le tableau montre que le débat sur 2 % ou 3 % ne le concerne pas. Ses droits d'enregistrement restent de 12 % en Flandre et de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. À ce niveau, la négociation du prix pèse beaucoup plus lourd que le taux.

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Faut-il se précipiter pour signer avant le 31 décembre ?

Non, pas à n'importe quel prix. Économiser 4 000 € de droits n'a aucun sens si l'urgence vous fait accepter 15 000 € de trop sur le prix. Or c'est exactement ce que provoque une échéance fiscale : plus d'acheteurs pressés sur le même stock, donc moins de marge de négociation en novembre et en décembre.

Pour un acquéreur qui a déjà un projet mûr, avec un financement validé et un bien identifié, signer avant la fin de l'année est logique. Pour les autres, mieux vaut un bon achat à 3 % en 2027 qu'un mauvais achat à 2 % en 2026.

Pour un vendeur ou un investisseur qui revend un bien en Flandre, la fenêtre est plutôt favorable. La demande des primo-acquéreurs devrait se concentrer sur le dernier trimestre 2026.

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Notre lecture

Cette hausse ne change pas l'équation de l'investissement locatif en Flandre. Elle change celle de l'achat de sa propre habitation, et surtout le calendrier des primo-acquéreurs.

Le point que beaucoup découvrent trop tard n'est pas le passage de 2 % à 3 %. C'est la règle du logement unique : dès que vous possédez un bien locatif en pleine propriété, l'achat de votre maison en Flandre vous coûte 12 %. L'ordre dans lequel vous achetez, et la structure choisie, peuvent donc valoir des dizaines de milliers d'euros.

Vous préparez un achat en Flandre ou en périphérie bruxelloise ? Parlons de votre projet d'achat : on chiffre avec vous les frais réels, région par région, avant la signature du compromis.

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Dernière mise à jour : octobre 2026.