Le compromis de vente est le contrat écrit qui scelle l'accord entre vendeur et acheteur sur le bien et le prix. En droit belge, la vente est conclue dès cet accord : signer un compromis vous engage définitivement. L'acte authentique, signé chez le notaire dans les quatre mois, rend ensuite la vente opposable aux tiers.
À retenir
- La vente est parfaite dès la signature du compromis : on ne peut plus se rétracter librement.
- L'acheteur verse généralement un acompte d'environ 10 % du prix, bloqué chez le notaire.
- Les conditions suspensives (crédit, permis) sont la seule porte de sortie sans pénalité : à négocier avant de signer.
Pourquoi la vente est déjà conclue au compromis
Le Code civil belge considère la vente parfaite dès que l'acheteur et le vendeur s'accordent sur la chose et sur le prix. Le compromis formalise cet accord : à sa signature, les deux parties sont liées. L'acte authentique ne crée pas la vente, il la rend opposable aux tiers et transfère officiellement la propriété.
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Que contient un compromis de vente ?
L'identité des parties, la description du bien, le prix, l'acompte, la date limite de l'acte, la répartition des frais et les conditions suspensives. On y trouve aussi les informations obligatoires : certificat PEB, contrôle électrique, renseignements urbanistiques, situation hypothécaire et, selon la région, attestation de sol ou attestation amiante.
Acompte et délai jusqu'à l'acte
L'acheteur verse généralement un acompte d'environ 10 % du prix sur le compte du notaire. Selon notaire.be, le compromis doit être présenté à l'enregistrement dans les quatre mois, ce qui fixe en pratique le délai de signature de l'acte. Les droits d'enregistrement deviennent exigibles à ce moment.
Les clauses qui protègent l'acheteur
La condition suspensive d'obtention de crédit permet de se retirer sans pénalité si la banque refuse le financement dans le délai prévu. Pour un investisseur, d'autres conditions se justifient : obtention d'un permis d'urbanisme, résultat d'une inspection technique. Sans elles, se rétracter coûte cher : la clause pénale du compromis porte souvent sur 10 % du prix.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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