Démolition-reconstruction à 6 % : guide investisseur

Oui, un investisseur peut démolir et reconstruire un logement à 6 % de TVA au lieu de 21 %. Depuis la loi-programme du 18 juillet 2025, c'est permanent et ouvert à la location privée, à une condition lourde : louer le logement pendant 15 ans à une personne qui y est domiciliée.

Sur 360 000 € de travaux, l'économie dépasse 50 000 €. Encore faut-il que votre projet supporte cet engagement.

À retenir

• Le taux de 6 % pour la démolition-reconstruction est permanent depuis la loi-programme du 18 juillet 2025, publiée au Moniteur belge le 29 juillet, avec une tolérance administrative dès le 1er juillet.
• Un investisseur y a droit s'il loue le logement pendant 15 ans à une personne domiciliée, avec 200 m² maximum s'il fait construire et 175 m² s'il achète à un promoteur. Sans plafond via une AIS.
• La déclaration doit être faite avant que la TVA soit due. Sinon, le taux réduit ne vaut que pour les factures suivantes.

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Ce que prévoit le régime permanent depuis juillet 2025

Le régime permanent ouvre le taux de 6 % bien au-delà de la seule habitation propre. Le régime temporaire, prolongé à plusieurs reprises, était surtout pensé pour les particuliers qui reconstruisent leur maison. La loi-programme du 18 juillet 2025 le rend définitif et l'étend à la location privée de longue durée, selon les analyses de Matexi et du barreau de Liège-Huy.

Deuxième nouveauté, selon Immoweb et le cabinet Andersen : le taux réduit ne s'applique plus seulement aux travaux commandés par le propriétaire. Il vaut aussi pour l'achat d'un logement reconstruit auprès d'un promoteur. La mesure s'applique partout en Belgique depuis le 1er janvier 2024.

La logique du législateur est claire. Selon les projections reprises par Matexi, la Belgique comptera 447 000 ménages supplémentaires d'ici 2040, dont 71 % de personnes seules. Il s'agit d'encourager le remplacement de logements obsolètes par du neuf, mis en location durablement.

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Les trois cas où un investisseur peut obtenir 6 %

Le taux réduit dépend de deux choses : la façon dont vous achetez et la personne à qui vous louez. Vous pouvez être une personne physique ou une société. La démolition et la reconstruction doivent avoir lieu sur la même parcelle cadastrale, un point régulièrement contrôlé.

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La différence de surface entre les deux premiers cas est souvent ignorée. Un logement de 190 m² peut bénéficier du taux de 6 % si vous faites construire vous-même. S'il est acheté auprès d'un promoteur, il en est exclu.

Attention : le taux de 6 % vise le bâtiment. Le terrain suit son propre régime fiscal, qui dépend du type de vente. Faites-le vérifier avant de comparer deux offres de promoteurs.

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L'engagement de 15 ans : ce qu'il interdit concrètement

L'engagement court jusqu'au 31 décembre de la 15e année suivant la première occupation. Le logement doit être loué, sans interruption anormale, à une personne physique qui y établit son domicile. Le locataire peut changer, l'affectation non.

Plusieurs stratégies d'investissement sont donc exclues pendant 15 ans. La location courte durée de type Airbnb en fait partie, tout comme l'occupation par vous-même ou un proche non locataire. Le kot étudiant pose aussi problème si les étudiants restent domiciliés chez leurs parents, ce qui est le cas le plus fréquent.

Si l'engagement est rompu, la TVA économisée doit être remboursée au prorata des années restantes, selon l'analyse publiée par Matexi. Revendre le bien n'est pas interdit, mais le calcul doit intégrer ce risque de régularisation.

Astuce CYGO : une colocation reste compatible si chaque colocataire est domicilié dans le logement. Prévoyez-le dès le bail, avec un bail de résidence principale en bonne et due forme.

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Combien on économise réellement : un exemple chiffré

Prenons une maison vétuste rachetée pour être démolie, puis reconstruite en un logement de 180 m² destiné à la location longue durée. Avec un coût de construction de 2 000 € HTVA par m², le chantier représente 360 000 € hors TVA.

À 21 %, la TVA s'élève à 75 600 €. À 6 %, elle tombe à 21 600 €. L'économie est de 54 000 €, soit 15 % du coût des travaux. Pour un investisseur qui finance une partie du chantier à crédit à environ 4 %, c'est aussi 54 000 € de moins à emprunter.

Le revers apparaît si vous changez de stratégie. Si vous arrêtez la location longue durée après 9 ans, il reste 6 années sur 15. À titre indicatif, il faudrait alors rembourser environ 6/15 de l'avantage, soit près de 21 600 €.

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Démolir ou rénover lourdement : le bon arbitrage

La démolition-reconstruction n'est pas toujours la meilleure option. La rénovation d'un logement de plus de 10 ans bénéficie déjà du taux de 6 %, sans engagement de location de 15 ans. Le chantier doit être facturé directement au propriétaire par l'entrepreneur.

La démolition se justifie quand la structure, la hauteur sous plafond, l'implantation ou la performance énergétique rendent une rénovation trop chère ou insuffisante. Elle peut aussi permettre d'adapter le bâtiment aux nouvelles normes, voire d'optimiser la surface dans les limites du permis d'urbanisme.

En pratique, comparez trois chiffres sur le même bien : le coût de la rénovation lourde à 6 %, le coût de la démolition-reconstruction à 6 % avec l'engagement de 15 ans, et le loyer réaliste après travaux. Le gain fiscal ne doit jamais décider seul.

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Les formalités qui font perdre le taux réduit

La déclaration préalable est le point qui fait perdre le plus d'argent. Elle doit être introduite via MyMinfin avant que la TVA devienne exigible. Selon l'Ordre des experts-comptables (OECCBB), à défaut, le taux de 6 % ne s'applique qu'aux factures émises après le dépôt. Les acomptes déjà facturés restent à 21 %.

La référence de la déclaration doit ensuite figurer sur chaque facture de l'entrepreneur ou du promoteur. Si la situation change, par exemple en cas de fin de location, une déclaration de régularisation doit être déposée dans les trois mois.

Attention : une démolition partielle, ou une reconstruction sur une autre parcelle, ne donne pas droit au régime. Faites valider le projet avec votre architecte avant la demande de permis.

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Notre lecture

Le régime permanent est une vraie opportunité pour l'investisseur patient. Il vise celui qui achète un bien en fin de vie, le reconstruit et le garde 15 ans en location classique. Pour lui, 15 % d'économie sur les travaux changent réellement le rendement.

Il est inadapté à l'investisseur qui veut garder la liberté de revendre vite, de passer en location courte durée ou de loger ses enfants. Avant de signer pour un bien à démolir, posez-vous une seule question : serez-vous encore bailleur classique de ce logement dans 15 ans ?

Chez CYGO, nous chiffrons ce type de projet avec notre partenaire SIC Construction : rénovation lourde contre démolition-reconstruction, TVA, délais et loyer après travaux. Parlez-nous de votre projet de rénovation ou de reconstruction.

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Dernière mise à jour : octobre 2026.