Le bail de résidence principale est le contrat qui encadre la location d'un logement dans lequel le locataire établit sa résidence principale. Depuis la régionalisation du bail, chaque région a ses règles, mais le principe est commun : le bail dure neuf ans par défaut, le locataire peut partir moyennant un préavis de trois mois, et le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans des cas prévus par la loi.
À retenir
- Durée par défaut : neuf ans. Un bail de courte durée (trois ans maximum) est possible.
- Le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, plus une indemnité les trois premières années.
- Le bail doit être écrit et enregistré par le bailleur dans les deux mois.
Bail de neuf ans ou de courte durée ?
Le bail de neuf ans est la règle. Un bail de courte durée, de trois ans maximum renouvellements compris, est possible s'il est écrit. Attention : un bail de courte durée qui se poursuit au-delà de son terme sans préavis se transforme en bail de neuf ans, qui prend cours à la date du bail initial.
Comment le locataire peut-il partir ?
Dans un bail de neuf ans, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de trois mois. Pendant les trois premières années, il doit en principe une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon l'année du départ. Si le bail n'a pas été enregistré, il peut partir sans préavis ni indemnité.
Quand le bailleur peut-il mettre fin au bail ?
Le bailleur peut récupérer le bien pour l'occuper lui-même ou y loger un proche, avec un préavis de six mois. Il peut aussi y mettre fin à l'issue d'un triennat pour des travaux importants, ou sans motif à la fin de la première ou de la deuxième période de trois ans, moyennant une indemnité de neuf ou six mois de loyer. Les modalités varient légèrement entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre.
Les annexes et obligations à ne pas oublier
Chaque région impose de joindre au bail une annexe explicative de la législation, et le certificat PEB du logement. La garantie locative, l'état des lieux d'entrée et l'indexation doivent être prévus par écrit. Notre service de gestion locative prend en charge ces formalités.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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