Bail de colocation

Le bail de colocation est le contrat par lequel plusieurs locataires louent ensemble un même logement, avec des espaces communs partagés. Il est encadré à Bruxelles depuis le 1er janvier 2018 et en Wallonie depuis le 1er septembre 2018. Pour un investisseur, c'est souvent le moyen d'améliorer le rendement d'une grande maison ou d'un grand appartement.

À retenir

• À Bruxelles et en Wallonie, un pacte de colocation doit être signé entre colocataires au plus tard à la signature du bail.
• Les colocataires sont solidairement tenus envers le bailleur : il peut réclamer la totalité du loyer à chacun d'eux.
• Le départ d'un colocataire suit une procédure précise de remplacement, prévue dans le pacte.

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Ce que prévoit le bail de colocation

Le bail de colocation est signé par le bailleur et par tous les colocataires. Il porte sur un logement unique, avec un loyer global, même si les colocataires se le répartissent ensuite entre eux. Le logement doit respecter les normes de salubrité et, selon la commune, les règles d'urbanisme applicables à la division ou au logement collectif.

La garantie locative est constituée pour l'ensemble du bail. En pratique, il est conseillé de préciser dans le pacte la part de chaque colocataire, pour faciliter sa restitution lors d'un départ.

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Le pacte de colocation, obligatoire à Bruxelles et en Wallonie

Le pacte de colocation est un accord entre colocataires, que le bailleur ne signe pas. Il fixe la répartition du loyer et des charges, l'usage des pièces, l'inventaire des meubles communs et, surtout, les modalités d'arrivée et de départ d'un colocataire, selon les guides du Service public de Wallonie et de Bruxelles Logement.

Pour le bailleur, un pacte bien rédigé est une protection : il limite les conflits entre occupants, qui sont la première cause de vacance et d'impayés en colocation.

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Solidarité et départ d'un colocataire : les règles à connaître

Les colocataires sont solidaires envers le bailleur pour toutes les obligations du bail. Si l'un d'eux ne paie plus, le bailleur peut réclamer l'intégralité du loyer à n'importe lequel des autres.

Un colocataire qui veut partir doit donner un préavis et proposer un remplaçant. Le bailleur et les autres colocataires peuvent refuser ce remplaçant pour de justes motifs. Tant qu'aucune solution n'est trouvée, le colocataire sortant reste en principe tenu de ses obligations pendant une période limitée.

En Flandre, le décret de 2019 sur la location de logements traite la colocation dans le régime général du bail, sans pacte obligatoire, mais avec la même logique de solidarité entre locataires.

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Colocation ou co-living : ce qui change pour l'investisseur

La colocation repose sur un bail unique et des locataires solidaires. Le co-living repose le plus souvent sur des baux individuels par chambre, avec des services. La première est plus simple à gérer, la seconde rapporte souvent davantage, mais demande plus de gestion et un cadre urbanistique adapté.

Astuce CYGO : si chaque colocataire est domicilié dans le logement, la colocation reste compatible avec le bail de résidence principale et avec certains régimes fiscaux réservés à la location longue durée, comme la TVA à 6 % en démolition-reconstruction.

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Dernière mise à jour : octobre 2026.