Le loyer de référence est le loyer indicatif d'un logement, calculé à partir d'une grille officielle qui tient compte de sa localisation, de son type, de sa surface et de ses équipements. À Bruxelles, il doit être mentionné dans tout bail depuis le 2 décembre 2021. Depuis mai 2025, un loyer qui le dépasse de plus de 20 % peut être contesté comme abusif.
À retenir
- À Bruxelles, le loyer de référence doit figurer dans tout bail, nouveau ou en cours, depuis le 2 décembre 2021.
- Depuis mai 2025, un loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence est présumé abusif à Bruxelles, sauf éléments de confort justifiant l'écart.
- En Wallonie, la grille est indicative, mais elle conditionne certaines aides comme le Rénoprêt pour les bailleurs.
Comment le loyer de référence est-il calculé ?
À Bruxelles, le loyer de référence se calcule sur loyers.brussels, à partir de la grille établie par l'administration régionale. Elle croise la localisation, le type de logement, la surface, le nombre de chambres et de salles de bain, l'isolation et d'autres éléments de confort.
La grille bruxelloise repose sur des loyers relevés entre 2017 et 2020. Selon La Libre, la secrétaire d'État au Logement a annoncé en septembre 2026 une révision approfondie pour disposer d'une grille actualisée d'ici deux ans.
Bruxelles : le loyer abusif au-delà de 20 %
Depuis mai 2025, une ordonnance encadre les loyers à Bruxelles. Un loyer qui dépasse de plus de 20 % le loyer de référence est présumé abusif. Le bailleur peut renverser cette présomption en justifiant des éléments de confort particuliers du logement ou de son environnement.
Le locataire peut demander l'avis de la commission paritaire locative ou saisir le juge de paix, qui peut réduire le loyer. En septembre 2026, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours introduit par des fédérations de propriétaires contre ce dispositif, selon La Libre.
Attention : un loyer bien placé sur le marché peut dépasser la grille, surtout après rénovation. Documentez les éléments de confort du logement (isolation, équipements, espaces extérieurs) dès la mise en location.
Wallonie et Flandre : des grilles surtout indicatives
En Wallonie, la grille indicative des loyers n'impose pas de plafond général. Elle sert de repère et conditionne certains dispositifs, comme le Rénoprêt ouvert aux propriétaires bailleurs, qui demande de respecter la grille pendant une durée minimale. Nous l'expliquons dans notre article sur le Rénoprêt.
En Flandre, un outil d'estimation des loyers existe, mais aucun mécanisme de loyer abusif comparable à celui de Bruxelles n'est en vigueur à ce stade. Le simulateur de loyers CYGO permet d'estimer un loyer de marché, quelle que soit la région.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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