Une société immobilière est une société, le plus souvent une SRL, qui achète, détient et gère des biens immobiliers à la place de l'investisseur en nom propre. Elle est imposée sur son bénéfice réel, et non sur le revenu cadastral. Ce choix peut être pertinent pour un patrimoine important ou une activité de rénovation, beaucoup moins pour un ou deux biens loués à des particuliers.
À retenir
- La société est imposée sur son bénéfice réel à l'impôt des sociétés, alors que le particulier est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %.
- Elle peut déduire ses intérêts, ses frais et un amortissement du bâtiment, mais les droits d'enregistrement à l'achat restent les mêmes.
- Sortir l'argent de la société a un coût : précompte mobilier sur les dividendes, et taxe sur les plus-values en cas de vente des parts depuis 2026.
Comment une société immobilière est-elle imposée ?
La société paie l'impôt des sociétés sur son bénéfice réel : loyers perçus, diminués des intérêts, des frais, de l'entretien et de l'amortissement du bâtiment. Le taux standard est de 25 %, avec un taux réduit de 20 % sur les premiers 100 000 € de bénéfice pour les PME qui remplissent les conditions.
En nom propre, un logement loué à un particulier est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, une base souvent très inférieure au loyer réel. C'est pourquoi la société n'est pas automatiquement plus avantageuse pour du locatif résidentiel classique.
Les avantages réels de la société
La société peut déduire les intérêts de ses emprunts, alors que cette déduction a disparu pour les biens autres que l'habitation propre en nom propre depuis 2026. Elle amortit le bâtiment, souvent à 3 % par an, et peut réinvestir ses bénéfices sans passer par l'impôt des personnes physiques.
Elle facilite aussi la transmission, par donation progressive de parts, et la séparation entre patrimoine privé et professionnel. Pour un investisseur qui rénove et revend régulièrement, elle évite en outre que les plus-values soient taxées comme des revenus divers ou professionnels à titre personnel.
Le coût de sortie, souvent sous-estimé
L'argent qui reste dans la société n'est pas encore le vôtre. Le distribuer en dividendes entraîne un précompte mobilier de 30 %, réduit sous conditions par le régime VVPRbis, dont le taux passe à 18 % au 1er juillet 2026. Prélever un bien pour soi est taxé comme un avantage.
Depuis le 1er janvier 2026, vendre les parts de la société entre aussi dans le champ de la nouvelle taxe sur les plus-values financières. Nous comparons les deux options en détail dans notre article sur l'investissement en société ou en nom propre.
Attention : les droits d'enregistrement sont les mêmes en société qu'en nom propre pour un investissement : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 12 % en Flandre. La société ne réduit pas le coût d'entrée.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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