L'état des lieux est un document qui décrit pièce par pièce l'état d'un logement loué, à l'entrée puis à la sortie du locataire. En Belgique, l'état des lieux d'entrée est obligatoire, détaillé et contradictoire, et il est annexé au bail lors de son enregistrement. C'est la seule base solide pour réclamer des dégâts locatifs à la fin du bail.
À retenir
- L'état des lieux d'entrée est obligatoire, détaillé et contradictoire, établi avant l'entrée ou pendant le premier mois d'occupation.
- Il est annexé au bail et enregistré avec lui, gratuitement.
- Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il le rend : le bailleur perd l'essentiel de ses recours.
Quand et comment faire l'état des lieux d'entrée ?
L'état des lieux d'entrée se fait pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d'occupation. Il doit être contradictoire, c'est-à-dire établi en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, et signé par les deux parties.
Il peut être dressé par les parties elles-mêmes, gratuitement, ou par un expert. Si un expert intervient, ses frais sont en principe partagés à parts égales. Il est ensuite annexé au bail et enregistré avec lui, sans frais, comme le rappelle le guide de l'enregistrement du bail.
Ce qu'un bon état des lieux doit contenir
Un état des lieux utile est précis : murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires, équipements de cuisine, chauffage, relevés de compteurs et nombre de clés. Les photos datées sont un complément utile, mais ne remplacent pas une description écrite signée.
Les formules vagues comme « bon état général » ne protègent personne. En cas de litige, le juge de paix compare l'état d'entrée et l'état de sortie : tout ce qui n'est pas décrit à l'entrée sera difficile à réclamer.
L'état des lieux de sortie et la garantie locative
À la fin du bail, un état des lieux de sortie est dressé selon les mêmes principes. Il permet de distinguer l'usure normale, qui reste à charge du bailleur, des dégâts locatifs, que le locataire doit réparer ou indemniser.
La garantie locative n'est libérée qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision du juge. Un état des lieux de sortie signé sans réserve accélère donc fortement la restitution, ou la retenue justifiée d'une partie de la garantie.
Astuce CYGO : pour un bien d'investissement, faites réaliser l'état des lieux par un expert indépendant. Son coût, partagé avec le locataire, est faible au regard des litiges qu'il évite à la sortie.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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