La plus-value immobilière est le gain réalisé à la revente d'un bien, après déduction du prix d'achat et des frais. En Belgique, un particulier qui revend un bien bâti dans les cinq ans paie 16,5 % sur ce gain ; au-delà, la plus-value est en principe exonérée. Une revente jugée spéculative peut être taxée à 33 %.
À retenir
- Bien bâti revendu dans les cinq ans : 16,5 %. Après cinq ans : en principe exonéré.
- Terrain : 33 % dans les cinq ans, 16,5 % entre cinq et huit ans.
- En société, la plus-value est toujours taxée à l'impôt des sociétés.
Quand la plus-value est-elle taxée pour un particulier ?
Pour un bien bâti, la plus-value est taxée à 16,5 % si la revente intervient dans les cinq ans de l'acquisition. Pour un terrain, le taux est de 33 % dans les cinq ans et de 16,5 % entre cinq et huit ans. Votre habitation propre est exonérée, sous conditions. Ces taux s'ajoutent aux centimes additionnels communaux.
Le risque de requalification en spéculation
Si l'administration estime que les opérations dépassent la gestion normale d'un patrimoine privé (achats et reventes répétés, travaux en vue de revendre vite, financement très court), elle peut taxer le gain comme revenu divers spéculatif à 33 %, voire comme revenu professionnel. Un investisseur qui pratique l'achat-revente régulièrement doit structurer cette activité dès le départ.
En société, aucune exonération après cinq ans
Une société paie l'impôt des sociétés sur toute plus-value, quelle que soit la durée de détention. Le calcul se fait sur la valeur comptable, c'est-à-dire après les amortissements déjà déduits : plus le bien a été amorti, plus la plus-value taxable est élevée. Nous comparons les deux régimes dans investir en société ou en nom propre en 2026.
Comment se calcule le gain imposable ?
On part du prix de vente, dont on retire le prix d'achat revalorisé et, sous conditions, certains travaux réalisés par un entrepreneur. Selon le Code des impôts sur les revenus, le prix d'acquisition est majoré des frais (forfait de 25 % ou frais réels) puis de 5 % par année écoulée. Les factures de travaux doivent donc être conservées.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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