La quotité, ou LTV (loan-to-value), est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. En Belgique, la Banque nationale recommande aux banques de ne pas dépasser 90 % pour une habitation propre et 80 % pour un investissement locatif. Concrètement, un investisseur doit presque toujours apporter au moins 20 % de la valeur du bien.
À retenir
- Quotité = montant emprunté ÷ valeur du bien.
- Limites BNB : 90 % pour l'habitation propre, 80 % pour l'investissement locatif, avec une marge de tolérance réduite.
- Mettre en garantie un bien déjà détenu permet de financer un nouveau projet jusqu'à 100 % du prix.
Comment se calcule la quotité ?
La quotité divise le montant du crédit par la valeur du bien retenue par la banque. Un crédit de 240 000 € pour un bien estimé à 300 000 € correspond à une quotité de 80 %. Les 20 % restants, plus les frais d'achat, viennent de vos fonds propres ou d'une autre garantie.
Quelles limites fixe la Banque nationale ?
Les attentes prudentielles de la Banque nationale de Belgique (BNB) fixent une quotité maximale de 90 % pour une habitation occupée par son propriétaire et de 80 % pour un investissement locatif. Les banques disposent d'une marge de tolérance, plus large pour les primo-acquéreurs que pour les investisseurs.
La BNB surveille aussi la part des revenus consacrée au remboursement. C'est pourquoi la quotité n'est qu'un des critères de la capacité d'emprunt.
Comment financer au-delà de 80 % ?
La quotité se calcule sur l'ensemble des garanties données à la banque. Un investisseur qui possède déjà un bien peut le mettre en garantie, par hypothèque ou par mandat hypothécaire, pour financer le nouveau projet jusqu'à 100 % du prix. C'est le montage utilisé dans notre projet à Berchem-Sainte-Agathe, où le bien existant du client a permis un financement à 100 %.
Pourquoi la quotité influence aussi votre taux
Plus la quotité est basse, moins la banque prend de risque, et plus elle peut proposer un taux favorable. Un apport plus élevé réduit donc le coût du crédit, mais diminue l'effet de levier. Le bon équilibre se calcule projet par projet. Pour un premier ordre de grandeur, utilisez notre simulateur de crédit hypothécaire.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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