Taxe sur les plus-values : immobilier ou bourse ?

Non, la taxe de 10 % sur les plus-values financières ne suffit pas, à elle seule, à rendre l'immobilier plus rentable que la bourse. Sur notre simulation à 10 ans, elle coûte environ 8 200 € à l'investisseur en ETF. C'est moins que l'écart entre une hausse des prix immobiliers de 1 % ou de 3 % par an.

Ce qui fait la différence, c'est le levier du crédit, les frais d'entrée et l'évolution des prix.

À retenir

• Depuis le 1er janvier 2026, les plus-values sur actifs financiers sont taxées à 10 %, au-delà de 10 000 € par an et par contribuable. La loi a été publiée au Moniteur belge le 21 avril 2026.
• L'immobilier n'est pas concerné : la plus-value sur un bien bâti reste exonérée après 5 ans de détention. Les parts d'une société immobilière, elles, sont des actifs financiers.
• Sur 10 ans, le bien locatif ne bat l'ETF que si son prix progresse de plus de 2,3 % par an environ. En dessous, l'ETF reste devant, même après la taxe.

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Ce que vise exactement la taxe de 10 %

La taxe frappe les plus-values réalisées sur des actifs financiers depuis le 1er janvier 2026 : actions, obligations, fonds et ETF, cryptomonnaies, or d'investissement et certaines assurances (branches 21, 23 et 44). La Chambre l'a votée début avril 2026, et la loi a été publiée au Moniteur belge le 21 avril.

Chaque contribuable bénéficie d'une exonération de 10 000 € de plus-values par an. Selon Test-Achats, la part non utilisée peut être reportée à raison de 1 000 € par an pendant 5 ans, jusqu'à 15 000 €. Les moins-values ne sont déductibles que des plus-values de la même année.

Les plus-values historiques sont protégées. Pour un titre acheté avant 2026, la valeur au 31 décembre 2025 sert de prix d'acquisition. Jusqu'au 31 décembre 2030, vous pouvez retenir le prix d'achat réel s'il est plus élevé. Les banques belges retiennent la taxe à la source, sauf pour les cryptos, à déclarer soi-même.

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Pourquoi l'immobilier échappe à la taxe, et quand il n'y échappe pas

L'immobilier détenu en direct n'entre pas dans le champ de la nouvelle taxe. Il garde son propre régime, plus ancien. La revente d'un bien bâti est taxée à 16,5 % si elle intervient moins de 5 ans après l'achat. Au-delà, la plus-value immobilière est exonérée, dans le cadre d'une gestion normale du patrimoine privé.

Le terrain à bâtir est traité plus durement. La plus-value est taxée à 33 % en cas de revente dans les 5 ans, puis à 16,5 % entre 5 et 8 ans, selon les règles rappelées par Notaire.be. Votre propre habitation, occupée au moins 12 mois avant la vente, reste exonérée.

Il y a une exception de taille pour les investisseurs structurés. Si vous détenez vos biens via une société immobilière, les parts de cette société sont des actifs financiers. Leur revente entre donc dans le champ de la taxe.

Pour une participation d'au moins 20 %, un régime spécial s'applique : une exonération d'un million d'euros de plus-values par période de 5 ans, puis des taux progressifs de 1,25 % à 10 %.

Attention : vendre les parts de sa société immobilière plutôt que les biens eux-mêmes était souvent présenté comme une sortie sans impôt. Ce n'est plus vrai depuis 2026. Intégrez-le dès la création de la structure.

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Le calcul sur 10 ans : bien locatif contre ETF

Pour comparer honnêtement, nous partons du même effort financier des deux côtés. Les deux investisseurs disposent de 100 000 €. Le premier achète un bien de 300 000 € à Bruxelles ou en Wallonie, avec 14 % de frais d'acquisition et un crédit sur 20 ans à 4 %, le niveau des taux hypothécaires de 2026. Le second place 100 000 € dans un ETF actions mondiales.

Le bien est loué 1 375 € par mois, soit un rendement brut de 5,5 %, indexé de 2 % par an. Nous retenons 20 % du loyer en charges, précompte immobilier et vacance. L'impôt sur les loyers est calculé sur le revenu cadastral : environ 1 540 € par an. Les intérêts ne sont plus déductibles depuis 2026.

Avec ces hypothèses, le cashflow est négatif d'environ 5 900 € la première année, puis de 3 400 € la dixième. L'investisseur immobilier remet donc 46 800 € de sa poche sur 10 ans. Pour que la comparaison soit juste, l'investisseur en ETF place les mêmes montants, aux mêmes dates. Son ETF rapporte 5,8 % par an après frais.

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Le résultat dépend surtout du prix de revente. À 2 % de hausse par an, l'ETF garde une courte avance, d'environ 10 000 €. Le point d'équilibre se situe vers 2,3 % par an. À 3 %, l'immobilier prend l'avantage grâce au levier. À 1 %, l'ETF l'emporte nettement. La taxe de 10 % ne pèse qu'environ 8 200 € dans ce calcul.

À retenir : le levier du crédit joue dans les deux sens. Il amplifie la hausse des prix, mais il amplifie aussi une stagnation. Les frais d'entrée de 14 % mettent plusieurs années à être absorbés.

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Ce que le calcul ne montre pas

Une simulation ne remplace pas une décision. Trois éléments pèsent autant que les chiffres. Le premier est l'effort et le risque. Un bien locatif demande de la gestion, expose à un locataire défaillant et concentre votre capital sur un seul actif. Un ETF se gère en quelques minutes par an, mais peut perdre 30 % en quelques mois, comme en 2008 ou en 2020.

Le deuxième élément est la liquidité. Un ETF se revend en un clic. Un bien se revend en plusieurs mois, avec environ 3 % de frais d'agence, non intégrés dans notre tableau.

Le troisième élément est l'optimisation. L'exonération de 10 000 € se renouvelle chaque année. Un investisseur en ETF qui réalise régulièrement une partie de ses gains peut réduire fortement, voire annuler, la taxe. Côté immobilier, choisir le bon bien, au bon prix, avec un vrai potentiel de loyer, déplace le résultat bien plus que n'importe quel régime fiscal. C'est tout le sens de calculer sa rentabilité locative avant d'acheter.

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Notre lecture

La taxe sur les plus-values ne rend pas l'immobilier automatiquement meilleur. Elle réduit un peu l'avantage de la bourse, c'est tout. Ceux qui vendent l'immobilier comme la grande gagnante de la réforme simplifient un calcul qui ne l'est pas.

L'immobilier garde deux vrais atouts : le levier du crédit, que vous n'obtiendrez jamais d'une banque pour acheter des ETF, et une plus-value exonérée après 5 ans. Ces atouts ne paient que si le bien est bien acheté. Pour beaucoup d'investisseurs, la meilleure réponse n'est d'ailleurs pas l'un ou l'autre, mais les deux.

Vous voulez faire ce calcul avec un vrai bien et vos propres chiffres ? Parlons de votre projet d'investissement.

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Dernière mise à jour : octobre 2026.