Taux hypothécaires à 4 % : faut-il encore investir en 2026 ?

Les taux hypothécaires belges sont remontés autour de 4 % en septembre 2026, contre 3,2 à 3,4 % en début d'année. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs pour la deuxième fois de l'année, et le taux belge à 10 ans a atteint son plus haut niveau depuis 2011. Les prix, eux, continuent de monter.

Faut-il attendre ? Pour un investisseur, la question n'est pas le niveau du taux en soi. C'est l'écart entre ce que rapporte le bien et ce que coûte le crédit. Et cet écart s'est sérieusement resserré.

À retenir

• La BCE a relevé ses taux de 0,25 point le 10 septembre 2026 ; les crédits hypothécaires tournent autour de 4 % selon les baromètres de marché.
• Sur 240 000 € empruntés sur 25 ans, passer de 3,3 % à 4 % coûte 91 € de plus par mois et environ 27 000 € d'intérêts en plus.
• Les biens à 3-4 % net ne créent presque plus d'effet de levier ; ceux qui rapportent nettement plus (co-living, kots, biens rénovés) restent finançables.

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Ce qui s'est passé en septembre 2026

Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant le taux de la facilité de dépôt à 2,50 %. C'est sa deuxième hausse de l'année, en réaction à la remontée de l'inflation liée à l'énergie. Le 24 septembre, le rendement de l'obligation belge à 10 ans (OLO) a atteint 4,25 %, son niveau le plus élevé depuis 2011, selon Moustique.

Les banques ont suivi. Les baromètres de courtiers relevaient en septembre un meilleur taux autour de 3,95 % sur 25 ans et une moyenne autour de 4,25 %. Selon l'indice Immoweb du troisième trimestre, publié le 1er octobre 2026 et relayé par La Libre, la demande de crédit hypothécaire a reculé d'environ 10 % entre janvier et août.

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Les prix ne baissent pas pour autant

Malgré la hausse des taux, les prix continuent de progresser : +1,1 % au troisième trimestre et +3,2 % sur un an selon Immoweb, avec +3,9 % en Flandre, +2,5 % en Wallonie et +1,3 % à Bruxelles. Le baromètre des notaires (Fednot) du deuxième trimestre montrait déjà des ventes en hausse de 1,5 % et un prix moyen de 356 774 € pour une maison et 286 183 € pour un appartement.

Le marché ne corrige pas parce que l'offre reste rare : la Belgique a délivré en 2025 le plus faible nombre de permis de construire depuis 2002. Ceux qui attendent une baisse des prix pour compenser la hausse des taux risquent d'attendre longtemps.

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Ce que 0,7 point de taux change sur un investissement

Prenons un appartement de 300 000 €, financé à 80 %, soit 240 000 € empruntés sur 25 ans. À 3,3 %, le taux de janvier 2026, la mensualité est de 1 176 €. À 4 %, elle passe à 1 267 €, soit 91 € de plus par mois. Sur la durée du crédit, cela représente environ 27 000 € d'intérêts supplémentaires.

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Si ce bien se loue 1 250 € par mois avec environ 200 € de charges mensuelles (précompte, assurance, entretien, vacance), le cashflow avant impôt passe de -126 € à -217 € par mois. Le même bien qui se finançait presque seul il y a neuf mois demande désormais un effort de plus de 2 600 € par an.

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Quand l'effet de levier ne joue plus

L'effet de levier fonctionne tant que le bien rapporte plus que le crédit ne coûte. Un appartement classique à 3,5 ou 4 % net, financé à 4 %, ne crée plus de valeur sur l'argent emprunté. Depuis les revenus 2025, les intérêts ne sont en plus plus déductibles pour un bien loué en nom propre : la fiscalité ne compense plus.

À l'inverse, les biens qui rapportent nettement plus restent finançables : colocation ou co-living, kots bien situés, biens énergivores achetés sous le prix et rénovés. Sur nos projets de co-living à Anderlecht, Berchem-Sainte-Agathe et Namur, les rentabilités nettes atteignent 6 à 9 % : l'écart avec un taux à 4 % reste confortable.

Astuce CYGO : pour chaque bien, calculez le rendement net et comparez-le au taux réel de votre crédit. En dessous d'un point d'écart, l'effet de levier est trop faible pour absorber une vacance ou une hausse de charges.

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Comment adapter votre stratégie

Bloquer le taux. Avec une remontée en cours, un taux fixe ou une longue période de révision protège le cashflow. Selon Febelfin, plus de 80 % des crédits signés au premier trimestre 2026 l'étaient déjà.

Négocier sur l'ensemble du dossier. La quotité, la mise en garantie d'un bien existant et l'assurance solde restant dû souscrite hors de la banque pèsent autant que quelques centièmes de taux.

Allonger la durée avec prudence. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et améliore le cashflow, au prix d'intérêts plus élevés. C'est un arbitrage acceptable si le bien est bon, pas une solution pour sauver un mauvais bien.

Changer de cible. Les biens classiques à rendement faible deviennent difficiles à justifier. Les biens à transformer, mieux aménagés ou mieux situés, gagnent en intérêt relatif.

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Notre lecture

La hausse des taux ne ferme pas le marché aux investisseurs. Elle ferme la porte aux investissements médiocres. Pendant des années, des taux bas et la déduction des intérêts ont permis de financer des biens qui ne rapportaient presque rien ; ces deux béquilles ont disparu en même temps.

Attendre une baisse des prix n'est pas une stratégie : la rareté de l'offre neuve les soutient, et rien ne garantit que les taux redescendent rapidement. Ce qui fonctionne en 2026, c'est un bien choisi pour son rendement réel, financé avec un montage solide, et acheté avec une marge de sécurité.

Vous voulez savoir si votre projet tient avec un crédit à 4 % ? Testez-le avec notre simulateur de rentabilité, puis prenez rendez-vous pour qu'on fasse le calcul complet avec vos vrais chiffres.

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Dernière mise à jour : octobre 2026.