Le cashflow immobilier est la différence entre ce qu'un bien vous rapporte chaque mois et ce qu'il vous coûte : loyers encaissés moins mensualité du crédit, charges, impôts et provisions. Un cashflow positif signifie que le bien se finance seul et dégage un surplus. C'est souvent le premier critère des investisseurs qui veulent un revenu complémentaire.
À retenir
- Cashflow = loyers − mensualité − charges − impôts − provisions.
- Le projet CYGO d'Anderlecht dégage un cashflow positif de 400 € par mois avec un financement à 100 %.
- Un cashflow négatif peut se justifier temporairement si la valeur du bien progresse, pas durablement.
Comment calculer le cashflow ?
Partez du loyer mensuel. Retirez la mensualité du crédit, les charges non récupérables, le précompte immobilier et l'assurance ramenés au mois, une provision pour entretien et une provision pour vacance locative. Retirez enfin l'impôt sur les revenus locatifs. Ce qui reste est votre cashflow réel.
Cashflow et rendement : deux indicateurs différents
Le rendement mesure la performance du bien, sans tenir compte du financement. Le cashflow mesure ce que vous touchez réellement chaque mois, crédit compris. Un bien à bon rendement financé sur une courte durée peut avoir un cashflow négatif ; le même bien sur 25 ans devient positif. C'est un arbitrage entre vitesse de remboursement et revenu immédiat.
Ce que montrent nos projets
Sur le projet d'Anderlecht, deux appartements pour un investissement total de 565 000 €, financés à 100 %, dégagent un cashflow positif d'environ 400 € par mois pour une rentabilité nette de 7,3 %. Le détail est dans notre témoignage Anderlecht. Ce résultat tient à trois leviers combinés : prix d'achat, aménagement en co-living et montage financier.
Quand accepter un cashflow négatif ?
Un léger déficit mensuel peut se tolérer sur un bien bien situé, dont la valeur et les loyers progressent, si vous avez la trésorerie pour l'absorber. Il devient dangereux s'il est durable, s'il repose sur un taux variable ou si vous multipliez les biens dans cette situation. La hausse des taux en 2026 rend ce point plus sensible qu'il y a trois ans.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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