La vacance locative désigne les périodes où un bien destiné à la location n'est pas loué et ne génère aucun revenu, alors que les charges, le précompte et le crédit continuent de courir. Elle est souvent oubliée dans les calculs de rendement. Une hypothèse prudente pour un appartement classique est de prévoir un mois de vacance par an.
À retenir
- Un mois de vacance par an représente environ 8 % du loyer annuel.
- Rotation fréquente (kots, co-living) ou mauvais emplacement augmentent le risque.
- Un logement laissé inoccupé longtemps peut être taxé par la commune, voire sanctionné à Bruxelles.
Pourquoi l'intégrer dans le calcul du rendement
Un loyer de 900 € par mois perdu pendant un mois représente 900 € de revenu en moins, soit environ 8 % du loyer annuel. Sur un bien à 4 % net, une vacance mal anticipée peut faire tomber le rendement réel sous les 3,5 %. Le prêteur intègre d'ailleurs souvent une hypothèse de vacance quand il retient les loyers dans votre capacité d'emprunt.
Ce qui fait augmenter la vacance
Un loyer au-dessus du marché, un logement daté ou énergivore, un emplacement éloigné des transports, ou une forte rotation des occupants. Les formules à rotation élevée, comme le kot ou le co-living, demandent une commercialisation continue. À l'inverse, un bail de neuf ans avec un locataire stable réduit fortement ce risque.
Comment la réduire
Fixer un loyer aligné sur les biens comparables du quartier, soigner les photos et la présentation, relouer dès le préavis reçu, et entretenir le bien pour fidéliser les locataires. Notre estimateur de loyers aide à situer un loyer réaliste.
Inoccupation prolongée : taxes et sanctions
De nombreuses communes wallonnes et bruxelloises taxent les logements inoccupés depuis plus d'un certain délai. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement prévoit en plus une amende administrative régionale pour les logements laissés vides sans motif légitime. Un bien en travaux ou en vente pour une durée raisonnable n'est en principe pas visé.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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