Le crédit bullet, aussi appelé crédit à terme fixe ou crédit in fine, est un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts pendant toute sa durée. Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, souvent après 10 à 20 ans. Pour un investisseur, il réduit fortement la mensualité, mais il coûte plus cher en intérêts et suppose un plan solide pour rembourser le capital.
À retenir
- Pendant toute la durée, vous ne payez que les intérêts : la mensualité est plus basse qu'avec un crédit classique.
- Le capital reste entièrement dû à la fin : il faut un plan de remboursement crédible, comme la revente du bien ou une épargne dédiée.
- Le coût total en intérêts est plus élevé, car le capital emprunté ne diminue jamais.
Comment fonctionne un crédit bullet ?
Dans un crédit classique, chaque mensualité rembourse une part d'intérêts et une part de capital. Dans un crédit bullet, la mensualité ne comprend que les intérêts. Le capital emprunté reste identique jusqu'à l'échéance, où il doit être remboursé en une fois.
Exemple : sur 200 000 € à 4 %, les intérêts coûtent environ 667 € par mois. Un crédit classique sur 20 ans coûterait environ 1 212 € par mois. La différence améliore fortement le cashflow, mais les 200 000 € restent à rembourser au bout de la période.
Pour qui le crédit bullet a-t-il du sens ?
Le crédit bullet s'adresse surtout aux investisseurs qui ont une stratégie de sortie claire : revendre le bien à l'échéance, utiliser une épargne déjà constituée, ou rembourser avec un capital attendu. Il est fréquent en société immobilière, où les intérêts sont déductibles du résultat.
Il est beaucoup plus rare pour l'habitation propre des particuliers. Les banques l'accordent avec prudence, souvent pour une partie seulement du financement, et exigent des garanties solides.
Les garanties exigées par les banques
Comme le capital n'est pas amorti, la banque demande une garantie de remboursement final. Il peut s'agir d'une assurance groupe, d'une épargne-pension, d'un contrat d'assurance vie en branche 21 ou 23, ou d'un portefeuille mis en gage.
La FSMA, via son site d'éducation financière Wikifin, met en garde contre la combinaison d'un crédit bullet et d'une assurance placement. Si le placement rapporte moins que prévu, le capital disponible à l'échéance peut ne pas suffire à rembourser le prêt.
Les risques à chiffrer avant de signer
Le premier risque est le coût : sur 20 ans, payer uniquement des intérêts sur 200 000 € à 4 % représente 160 000 € d'intérêts, contre environ 91 000 € pour un crédit classique amortissable. Le deuxième risque est la dépendance à la revente : si le marché baisse à l'échéance, la vente peut ne pas couvrir le capital.
Attention : un crédit bullet améliore le cashflow, pas la rentabilité. Il n'a de sens que si l'argent économisé chaque mois est réinvesti ou si la plus-value attendue est réaliste. Faites le calcul complet avant de choisir cette formule.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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