La donation immobilière permet de transmettre un bien immobilier de son vivant, sans contrepartie financière. Elle passe obligatoirement par un acte notarié et donne lieu à des droits de donation, progressifs selon la valeur du bien. En ligne directe, le barème va de 3 % à 27 % dans les trois régions en 2026, et la Wallonie le réduira fortement en 2028.
À retenir
- Une donation immobilière se fait toujours chez le notaire et est taxée par la région du domicile du donateur.
- En ligne directe, le barème est de 3 % jusqu'à 150 000 €, puis 9 %, 18 % et 27 % au-delà de 450 000 €, dans les trois régions en 2026.
- En Wallonie, à partir du 1er janvier 2028, les tranches supérieures tombent à 6 %, 10 % et 14 %.
Comment est taxée une donation immobilière en ligne directe ?
Les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale du bien, par tranches progressives. En ligne directe, entre parents et enfants ou entre partenaires, le barème est de 3 % jusqu'à 150 000 €, 9 % de 150 000 à 250 000 €, 18 % de 250 000 à 450 000 € et 27 % au-delà.
Exemple : pour un bien de 300 000 € donné à un enfant, les droits s'élèvent à 4 500 € + 9 000 € + 9 000 €, soit 22 500 €. Donner à deux enfants à parts égales réduit la note, car chaque part est taxée séparément : 2 × 4 500 €, soit 9 000 €.
Ce qui change en Wallonie en 2028
La réforme fiscale wallonne votée en décembre 2024 réduit fortement les droits sur les donations immobilières à partir du 1er janvier 2028, selon Notaire.be. En ligne directe, la tranche jusqu'à 150 000 € reste à 3 %, mais les suivantes passent à 6 %, 10 % et 14 %.
Pour un patrimoine wallon important, attendre 2028 peut donc réduire la facture de moitié sur les tranches hautes. À l'inverse, à Bruxelles et en Flandre, aucune baisse comparable n'est annoncée à ce stade.
Donation et succession : ce que la donation évite, et ce qu'elle n'évite pas
Une donation immobilière enregistrée échappe aux droits de succession, même si le donateur décède peu après. Les droits de donation ont déjà été payés : le bien sort de la succession sur le plan fiscal.
Sur le plan civil, la donation reste prise en compte pour vérifier la réserve des héritiers. Un parent ne peut pas donner un bien à un seul enfant au point de priver les autres de leur part réservataire.
Astuce CYGO : combiner donation et démembrement de propriété permet de transmettre la nue-propriété tout en gardant les loyers. Les droits ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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