Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d'un bien en deux droits distincts. L'usufruitier peut utiliser le bien ou en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire en détient la propriété, et la récupère en entier à la fin de l'usufruit, en général au décès de l'usufruitier. C'est un outil central de transmission du patrimoine immobilier en Belgique.
À retenir
- L'usufruitier occupe le bien ou perçoit les loyers ; le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de l'usufruit, sans nouveaux droits de succession.
- La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit permet de transmettre un bien tout en gardant ses revenus.
- En Flandre, un achat scindé ne bénéficie plus du taux réduit sur l'habitation propre depuis le 1er janvier 2026.
Qui fait quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ?
L'usufruitier a l'usage et les fruits du bien : il peut l'habiter ou le louer et encaisser les loyers. Il paie en principe le précompte immobilier, l'assurance et l'entretien courant, et c'est lui qui est imposé sur les revenus du bien.
Le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant l'usufruit, mais il est propriétaire. Il supporte en principe les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs. À l'extinction de l'usufruit, il devient plein propriétaire automatiquement.
Le démembrement comme outil de transmission
Le schéma le plus courant est la donation de la nue-propriété aux enfants, les parents conservant l'usufruit. Les parents gardent le logement ou les loyers, et les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à la valeur du bien.
Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits de succession sur ce bien. La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus l'usufruit vaut peu et plus la nue-propriété vaut cher.
Attention : le fisc peut présumer une donation déguisée lorsque des parents achètent l'usufruit et leurs enfants la nue-propriété avec des fonds venant des parents. Un achat scindé doit être documenté et validé par un notaire.
Démembrement et investissement locatif
Le démembrement peut aussi servir une stratégie d'investissement. Un investisseur peut acheter uniquement la nue-propriété d'un bien, à prix réduit, et récupérer la pleine propriété à l'échéance d'un usufruit temporaire, souvent de 10 à 20 ans, sans avoir géré de locataire entre-temps.
En Flandre, la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2026 réserve le taux réduit de l'habitation propre aux achats en pleine propriété. Un achat démembré est donc taxé au taux plein de 12 %, ce qui change le calcul de ces montages.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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