L'acte authentique est l'acte de vente reçu par un notaire, qui officialise le transfert de propriété d'un bien immobilier. Il intervient en général dans les quatre mois qui suivent le compromis. C'est à sa signature que vous payez le solde du prix et les frais, et que vous recevez les clés.
À retenir
- L'acte authentique est obligatoire pour qu'une vente immobilière soit transcrite et opposable aux tiers.
- Il suit le compromis, en général dans un délai de quatre mois, le temps pour le notaire de réunir les documents et pour l'acheteur d'obtenir son crédit.
- Le paiement du prix, des droits d'enregistrement et des frais passe par le compte de l'étude notariale.
Compromis et acte authentique : quelle différence ?
Le compromis de vente engage déjà l'acheteur et le vendeur : en droit belge, la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et sur le prix. L'acte authentique ne crée donc pas la vente, il la formalise.
Sa force tient à sa transcription au bureau de la Sécurité juridique du SPF Finances. Tant que l'acte n'est pas transcrit, la vente n'est pas opposable aux tiers, par exemple à un créancier du vendeur.
Ce que le notaire vérifie entre les deux signatures
Entre le compromis et l'acte, le notaire contrôle l'origine de propriété, les hypothèques existantes, les renseignements urbanistiques, la situation fiscale du vendeur et les documents obligatoires (certificat PEB, contrôle électrique, attestation du sol selon la région).
C'est aussi la période pendant laquelle les conditions suspensives doivent être levées, notamment l'obtention du crédit. Si l'acheteur emprunte, le notaire passe le même jour l'acte de crédit hypothécaire ou de mandat hypothécaire.
Combien coûte l'acte authentique ?
Le coût de l'acte comprend les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, fixés par un barème légal dégressif, et des frais administratifs. Pour un investisseur, les droits pèsent de loin le plus lourd : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 12 % en Flandre.
Pour un achat de 300 000 € en investissement à Bruxelles, le total des frais d'acte dépasse généralement 40 000 €. Le simulateur de frais de notaire donne une estimation selon la région et le type d'achat.
Signer à distance : c'est possible
La présence physique n'est plus indispensable. Depuis 2020, la loi permet de donner une procuration électronique et de signer certains actes notariés à distance, par vidéoconférence et avec la carte d'identité électronique.
Pour un investisseur qui achète dans une autre région ou depuis l'étranger, cela simplifie fortement la signature. Le notaire reste toutefois seul juge de la possibilité de signer à distance pour un dossier donné.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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