La division d'immeuble consiste à transformer un bâtiment, souvent une maison unifamiliale, en plusieurs logements indépendants. C'est un levier classique pour augmenter les loyers d'un bien. En Belgique, toute augmentation du nombre de logements requiert en principe un permis d'urbanisme, et chaque logement créé doit respecter les normes régionales de surface et d'équipement.
À retenir
- Créer un logement supplémentaire exige en principe un permis, à Bruxelles comme en Wallonie et en Flandre.
- Les normes régionales imposent des surfaces minimales, de l'éclairage naturel et des équipements par logement.
- Une division sans permis est une infraction qui peut obliger à supprimer des logements.
Pourquoi diviser un bien ?
Plusieurs petits logements rapportent en général plus qu'une grande maison louée en une fois. Le prix d'achat d'une maison à diviser, ramené au m², est souvent inférieur à celui d'appartements. La division crée aussi de la valeur à la revente, si chaque logement est autorisé et vendable séparément.
Le permis, condition de tout le projet
À Bruxelles, le CoBAT soumet à permis toute modification du nombre de logements, et le Règlement régional d'urbanisme fixe des normes minimales de surface, de hauteur et d'éclairage. En Wallonie, le CoDT impose un permis pour créer un nouveau logement dans un bâtiment existant. Certaines communes limitent en plus la division des maisons unifamiliales dans leurs règlements locaux. La faisabilité se vérifie avant l'achat, avec un architecte.
Le coût et le délai réels
Au coût des travaux s'ajoutent les honoraires d'architecte, le délai du permis, parfois des charges d'urbanisme, et la révision du revenu cadastral une fois les logements créés. Si les logements doivent être vendus séparément, il faut aussi un acte de base de copropriété. Ces postes doivent figurer dans le calcul de rentabilité dès l'offre.
Acheter un bien déjà divisé
Beaucoup de maisons ont été divisées il y a des années sans permis. Avant d'acheter un immeuble de rapport, comparez le nombre de logements autorisé dans les renseignements urbanistiques avec la réalité. Un logement non autorisé vaut beaucoup moins qu'un logement régulier, et peut devoir disparaître. Nos équipes de rénovation accompagnent ces projets de la faisabilité aux travaux.
Dernière mise à jour : octobre 2026.
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